Nel corso dell’ultimo ventennio il risparmio energetico negli edifici è divenuto un tema di notevole interesse sia dal punto di vista della riduzione delle emissioni inquinanti (CO2, polveri sottili, ecc..) sia da quello della diminuzione dei costi di gestione.
In Italia con il D.Lgs. 192/2005 si è introdotta, sia per gli edifici sia per le singole unità abitative, una catalogazione in classi energetiche predefinite, con la funzione di calcolare l’efficienza di un edificio. Queste classi energetiche sono dieci: la A4, la più alta, indica quegli edifici che necessitano di un minor fabbisogno di energia per mantenere determinate condizioni ambientali mentre la classe G, l’ultima, sta ad indicare gli edifici che necessitano di maggior energia. Un ulteriore gradino sopra alla classe A4 sono gli “edifici ad energia quasi zero” (NZEB).
Non c’è da stupirsi che la Regione Lombardia, sempre molto attenta al tema, sia la prima a livello nazionale per quanto riguarda la sostenibilità: infatti, già a partire dal primo gennaio del 2016 l’Amministrazione regionale ha reso obbligatoria la progettazione, in caso di nuove costruzioni o ristrutturazioni di notevole entità, di soli edifici NZEB (Nearly Zero Energy Building) ossia, come anticipato, di strutture ad energia quasi zero. È stata, quindi, recepita con un anticipo di tre anni sugli edifici pubblici e di cinque su quelli privati la Direttiva europea 2010/31/UE.
La caratteristica essenziale di un edificio NZEB è la presenza di fonti rinnovabili come ad esempio il fotovoltaico ed il solare termico. Queste ultime, unite alle caratteristiche costruttive già necessarie al generale raggiungimento della classe A1 (come ad esempio involucro performante, assenza ponti termici, ecc.) fanno in modo che il vero risparmio si abbia sulle bollette di luce e gas.
I più recenti edifici NZEB tendono inoltre ad essere del tutto sprovvisti di impianto del gas; in tal modo, oltre all’eliminazione della bolletta del gas, saranno necessari meno adempimenti burocratici riguardanti le normative per le centrali termiche garantendo al contempo maggior sicurezza e riducendo i costi.
Le fonti rinnovabili presenti permettono di ricoprire quasi interamente il fabbisogno del Condominio per quanto riguarda la produzione di elettricità, di acqua calda e del sistema di riscaldamento/raffrescamento.
L’impianto fotovoltaico rende l’edificio autosufficiente nelle ore diurne, mentre nelle ore notturne si avvale dello SSP (Scambio Sul Posto) per sfruttare l’energia in eccesso accumulata di giorno. Il solare termico fornisce acqua calda sanitaria alle singole unità e contribuisce al funzionamento della centrale termica.
Quali differenze ci sono fra l’amministrazione di un Condominio in classe A (o superiore) ed un Condominio “tradizionale”?
In primis è necessario precisare che un Condominio ad alta efficienza energetica deve garantire tutti i servizi di un Condominio classico. Le voci di spesa riguardanti la manutenzione, l’amministrazione, la fornitura di acqua, il servizio di portierato/pulizie, ecc. non potranno essere inferiori a quelle di un qualsiasi Condominio di pari livello.
Tutti gli impianti sopra descritti devono essere considerati un unico sistema collegato anche all’impianto termico, al funzionamento del quale contribuiscono in maniera evidente alimentando l’eventuale caldaia a condensazione o pompa di calore.
Avere un solo impianto centralizzato e sempre più spesso alimentato ad energia elettrica, la cui manutenzione viene affidata ad una sola ditta, permette notevoli vantaggi e risparmi. Sfruttare al massimo il sistema fotovoltaico Condominiale anche nell’uso privato, azionando gli elettrodomestici, il raffrescamento, acqua calda, ecc. nelle ore diurne (quando con il Sole viene prodotta più energia), contribuisce ad abbattere ulteriormente i costi della bolletta dell’elettricità.
In questo contesto assume grande importanza una particolare attenzione alla contabilizzazione dei consumi.
Se i consumi volontari del riscaldamento sono facilmente acquisibili attraverso le letture dei ripartitori, la quota derivante dai consumi involontari sarà da attribuire (proprio per l’alta efficienza dell’edificio) in deroga alla vigente normativa tecnica UNI10200. L’amministratore dovrà quindi attenersi scrupolosamente a quanto stabilito dal Regolamento Condominiale Contrattuale (ove presente) o dalle delibere assunte dall’Assemblea dei Condomini.
Sarà compito dell’amministratore relazionarsi e gestire i rapporti con l’ente che fornisce l’energia elettrica per verificare l’attivazione dell’impianto e per assicurare un costante e corretto funzionamento di tutto il sistema, nonché monitorare costantemente i consumi, generali e privati, al fine di rilevare tempestivamente gli eccessi e ricondurre ad un corretto utilizzo del sistema i Condomini spreconi.
Infine sempre più edifici NZEB, oltre ai tradizionali impianti centralizzati, vengono dotati di WiFi Condominiale. Oltre a permettere ai Condomini di accedere a Internet in modo immediato e suddividendone i costi, a questa rete vengono collegati i vari sistemi consentendone il controllo da remoto (accensione dell’impianto di riscaldamento, lettura dinamica dei contabilizzatori, visione delle telecamere di sicurezza, ecc.). L’amministratore dovrà avere un’ottima predisposizione all’utilizzo dei moderni sistemi informatici e software curando costantemente l’aggiornamento tanto sugli strumenti tecnologici quanto quelli obbligatori per legge. In questo contesto prende forma la figura del Building Manager.
Bisogna tener sempre presente che un guasto in un Condominio tradizionale può creare un disturbo di lieve entità ma lo stesso tipo di guasto in un Condominio ad alta efficienza può bloccare l’intero edificio causando gravi ripercussioni ai Condomini.
STUDIO DEL NEGRO